不動産投資は、安定して賃料を得ることができ、長期的・安定的な収益を期待できると言われています。
しかしその一方で、不動産の価値が下がってしまうリスクも無視できません。せっかく土地や建物を持っていても、収益よりも購入時の費用や税金などの出費の方が大きく、採算がとれなくなるというケースも考えられます。
特に、もしも何らかの原因で、不動産の価値が急激に下がってしまったら？と、不安に感じる人もいるのではないでしょうか。
不動産の価値が急落するのには、どのような原因が考えられるでしょうか？
ここでは、その要因になると考えられる事柄を見ていきましょう。
不動産価値が急落する原因
災害による影響
地震などの自然災害が多い日本では、それらによる不動産価値への影響を無視することはできないでしょう。
もちろん、地震や台風などによって建物が壊れてしまい、価値が下がってしまうことも考えられます。しかし、災害による影響は、直接的なものばかりとは限りません。
たとえば2011年の東日本大震災の後、被災地だけに限らず、沿岸地域の地価が下がったと言われています。
津波による被害が大きかったため、海の近くや海抜の低い土地に住むことに、不安を感じた人が少なくなかったようです。
また、液状化現象に見舞われた土地も、やはり地価が下がったと言われています。古い耐震基準で建てられた建物についても、人気が下がったケースがあるようです。
反対に、海抜の高いところや、地盤がいいとされる地域の人気は高まったと言われています。
また、福島第一原発の事故も、不動産価格に大きなマイナス影響を与えたと言われています。この影響は、長期的に続くだろうとする意見も見られます。
このような災害は、予想できない場合も多く、またその影響を防ぐことも難しそうです。
バブル崩壊による影響
不動産の価値が下落した事例といえば、バブル崩壊後を思い浮かべる人もいるのではないでしょうか。
日本でのバブル景気といえば、1986～1991年のことを指すことが多いようです。この時期、土地への投機が盛んになり、地価が一気に上昇しました。加えて「これ以上地価が上がる前に、家を建てよう」と考えた人も多く、そのためにますます地価が上がることになったと言われています。
しかしバブルがはじけると、それまで「下がらない」と言われていた地価がどんどん下がっていくことになります。土地を売っても少なからぬ損失が出てしまったケースや、ローンの借り換えをしたくても、担保となる不動産の価値が下がってしまったために、借り換えができなくなるケースなどがあったようです。
現在の日本は、少なくとも「バブル景気」といった雰囲気ではないでしょう。しかし、他の国のバブル崩壊の影響を受ける可能性があるかもしれないと言われています。
近年の中国の好景気はバブル景気で、いずれははじけるのではないか、という意見は、これまでも聞かれることがありました。最近では中国株の株価暴落のニュースもあり、いよいよこのバブルが崩壊する、という報道が増えてきたように思われます。
近年、都市部での路線価は上がっていると言われていますが、この上昇の要因のひとつに、中国を中心とした海外投資家による、不動産投資が挙げられると言われています。
都心の高級マンションなどが、投資対象として次々に購入され、そのために不動産価値も高まっているようです。
しかし中国でバブルがはじけた場合、こうして高まっていた日本国内の不動産の価格も、大きく下がることになるかもしれません。
加えて、バブル崩壊により中国経済が停滞すれば、そのために日本国内の産業も影響を受ける可能性があるでしょう。そのために国内の景気が悪くなり、地域から工場や商業施設などが撤退するなどの動きが見られれば、やはり不動産価値にもマイナスの影響があることが考えられます。
東京オリンピックも不動産価値に影響か
2020年の東京オリンピックの開催が決定してから、会場や選手村の予定地周辺の地価が高くなっていると言われています。確かに、オリンピックの活況を間近で見ることができるのは、めったにない付加価値になりそうです。
しかしオリンピック開催直前や終了後は、一転してその価値が下がることになるだろう、と予想する意見も多く見られます。
オリンピックのような大きなイベントも、不動産の価値を大きく上下させる一因となりそうです。
不動産価値が下がる原因は様々
不動産の価値は、必ずしも一つの原因によって、急激に下がってしまうとは限りません。
数々の要因が重なって、価値が下がってしまうケースもまた多いでしょう。
たとえば、人口の減少は基本的に、不動産の下落につながると言われ、その要因として挙げられることも多いようです。
特に15～64歳の「生産年齢人口」が、深く関係していると言われています。
「家を買おう」とする世代が減少する一方で、空き家が増え、住宅が供給過多になることが予想されるようです。
なお、近年の空き家率は上昇していると言われています。総務省によると、2013年の調査では、空き家率が13.5%と過去最高になり、一方で総住宅数は5年前に比べ、5.3%上昇したとされています。
このほか、産業が衰えるなどして、地域から人や活気が失われてしまうこと、賃金が低下し、家を建てることや家賃にかける費用が抑制されることなど、不動産の価値が下がる原因は多く考えられます。
円高も、輸出企業へのマイナス影響があるなどの理由から、不動産価値が下がる原因として挙げられることがあります。
またマンションやビルなどは、持っているだけでも、経年劣化によって価値が下がることが予想できます。
地盤や周辺地域の活況などに問題がなくても、暴力団関係者などが入居していたために、不動産価値が下がってしまうことも考えられます。
災害やバブル崩壊など、必ずしも目に見えて大きなイベントだけが、不動産価値に影響を与えるとは限りません。
少子高齢化や景気の低迷などから、今後不動産価値は下がる傾向になるだろうと予想する意見も少なくないようです。
不動産への投資などにあたっては、様々な状況の変化について注意する必要があるでしょう。